近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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