文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(g桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音uó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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