文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(x平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字íng)将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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