饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民(mín贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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