近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(sh怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧ōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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