万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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