5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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