万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(z碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别hè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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