文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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