导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)妥否的意思是什么，妥否的用法们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造妥否的意思是什么，妥否的用法成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均妥否的意思是什么，妥否的用法水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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