导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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