文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(几率还是机率 概率和几率一样吗xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完几率还是机率 概率和几率一样吗工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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