万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

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　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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