文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)O辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么TP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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