万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　中国的国粹有哪些 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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