近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差(偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧chà)异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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