OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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