文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措(球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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