饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多(d1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语uō)少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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