饱受(shòu)争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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