饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布(bù)了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jī汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ng)纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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