万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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