导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fán胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸g)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸rong>三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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