一线城(chéng)市，也不(bù)端着了(le)。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房(fáng)指导价的消息在(zài)房产圈(quān)刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重要？首先(xiān)二手房指(zhǐ)导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后一个还(hái)在“认真”实施这条政策的城市(shì)，最后深圳是房价前三的核(hé)心城市(shì)。所以，深(shēn)圳的(de)一举一(yī)动都具有风向标(biāo)意义(yì)。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手房指导价如果(guǒ)取(qǔ)消，首先有利于深圳(zhèn)二手房回(huí)暖，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市回(huí)暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看(kàn)吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核(hé)弹(dàn)调控”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传“二手房指(zhǐ)导价”正(zhèng)式结束。传(chuán)言(yán)称：二(èr)手房贷款(kuǎn)不按官方(fāng)参考价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评(píng)估(gū)价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成(chéng)了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文件。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息，目(mù)前深(shēn)圳多家大行表示“尚未接到(dào)正(zhèng)式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易(yì)居研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次政策(cè)大概率(lǜ)为(wèi)真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规(guī)则进行(xíng)，但(dàn)不会出台正式文(wén)件。

　　有(yǒu)时候，有些事情(qíng)，是不用发文件的。毕竟可(kě)以(yǐ)“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个(gè)小区的参考价，很多(duō)南(nán)山、福(fú)田、宝安(ān)中心区的高价(jià)盘，直接按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价(jià)来计算(suàn)首付、发(fā)放贷款。

　　当(dāng)时大(dà)家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这(zhè)两年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万(wàn)的(de)房(fáng)子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付(fù)3成即300万；如果(guǒ)指导价打七折即700万，那么首付(fù)3成210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实(shí)际首(shǒu)付去到了510万，相当于首(shǒu)付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大批量买家，失去了购房能力(lì)，相当(dāng)于(yú)强势(shì)“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考价(jià)以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟(gēn)进。事实(shí)也确实证明了，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客的统计(jì)，实(shí)施二手房指导价的10个城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的(de)影响，二手房更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月(yuè)数(shù)据为例，全国70个(gè)大(dà)中城(chéng)市房价只(zhǐ)有6个同比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有(yǒu)人(rén)付(fù)出了沉(chén)重(zhòng)代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究(jiū)中(zhōng)心数(shù)据显示(shì)：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当年(nián)，深(shēn)圳(zhèn)二(èr)手住(zhù)宅(zhái)成交量同(tóng)比(bǐ)下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全(quán)年成(chéng)交量仅(jǐn)2.2万套，创(chuàng)近二(èr)十(shí)年最低记录(lù)，相较2020市场高远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与(yǔ)二手房指(zhǐ)导价发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低(dī)于及接近参(cān)考(kǎo)价的房(fáng)源占比大(dà)幅增加。2023年一季(jì)度(dù)，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区(qū)中，过半成交(jiāo)价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历其中的人，才(cái)能(néng)深切的感知(zhī)其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产(chǎn)。据媒体推测，如果(guǒ)案(àn)例属(shǔ)实，买家(jiā)的(de)实际购(gòu)房成(chéng)本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不(bù)多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这两年感受(shòu)到了(le)太多(duō)“心酸(suān)”。二手房成交量创(chuàng)下多(duō)年新(xīn)低，学区房神话不再，房(fáng)产中介的日子(zi)难(nán)过，投(tóu)资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实(shí)施(shī)了二手房指导价的(de)城市陆陆续续低调退出(chū)，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向标”意(yì)义明显

　　最近一线(xiàn)城市也(yě)不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区(qū)试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持(chí)政(zhèng)策(cè)。上(shàng)海也(yě)考虑予以多孩家庭在新房(fáng)计分(fēn)制度政策上(shàng)的支持。

　　从最(zuì)新(xīn)公布的3月份70个大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售价格变动情(qíng)况来看(kàn)，广(guǎng)州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手房(fáng)价格仍然是(shì)同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经(jīng)同比增(zēng)长(zhǎng)了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京(jīng)、合肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全(quán)面(miàn)推动二手房(fáng)“带押过户”全(quán)国实(shí)施，这是(shì)一条被广泛好评的(de)新政(zhèng)。对于激活(huó)二手房交易(yì)，具有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪(ní)虹(hóng)近(jìn)日更是指出：建筑业(yè)、房地产(chǎn)企业要发挥国民经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意(yì)思就是(shì)——顶(dǐng)梁柱如(rú)果不(bù)行(xíng)了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压(yā)不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大(dà)波正(zhèng)在路上...

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