导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(红楼梦多少字gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。<红楼梦多少字/p>

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（2红楼梦多少字7.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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