5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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