一(yī)线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消二手房指(zhǐ)导价的(de)消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要？首先二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是最后(hòu)一个还在“认(rèn)真”实施这条政(zhèng)策的城市(shì)，最后(hòu)深圳是房(fáng)价前三的核心城(chéng)市。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的一举一动都具有(yǒu)风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳二手房指导价如果取消，首先(xiān)有(yǒu)利于深(shēn)圳二手(shǒu)房(fáng)回暖，然(rán)后二手房回暖有利(lì)于(yú)深圳(zhèn)楼市(shì)总体回(huí)暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖有利于全国楼市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶效应(yīng)”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)疯传(chuán)“二(èr)手房指导价”正式(shì)结束。传(chuán)言称：二手房(fáng)贷款不按(àn)官方参考(kǎo)价(jià)（指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)），银行核(hé)定房价以网签(qiān)备案价和评估价孰(shú)低为(wèi)准。

　　自此，参(cān)考(kǎo)价真正变(biàn)成了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文件。据证(zhèng)券时报21日(rì)消息，目前深圳多(duō)家大行表示(shì)“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭”。所以(yǐ)还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次政(zhèng)策大概率为(wèi)真，更多体现(xiàn)为银(yín)行贷款等领域按照新的规则进(jìn)行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事情(qíng)，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指导价(jià)横(héng)空出世。当时(shí)，深圳(zhèn)一口(kǒu)气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接(jiē)按照(zhào)当时的市场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只(zhǐ)能按照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得(dé)厉(lì)害，但经历(lì)了这两(liǎng)年的痛(tòng)苦，才深(shēn)知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价(jià)1000万的房子(zi)，如(rú)果不“指导”，可以(yǐ)首(shǒu)付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折(zhé)即(jí)700万，那么首付3成210万(wàn)，加上(shàng)需(xū)要(yào)全(quán)款支付(fù)的部(bù)分，实际首(shǒu)付去到(dào)了(le)510万，相当于首付5成了（多(duō)给(gěi)210万首付）。这直接(jiē)让大(dà)批量(liàng)买家，失去了购房能力，相当于(yú)强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行(xíng)二手房参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明了(le)，这条(tiáo)政(zhèng)策的初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间“核(hé)弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客的统计(jì)，实施二手房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月数据(jù)为例，全国70个大中城市房价只有6个(gè)同比上涨，其(qí)他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付(fù)出了(le)沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心(xīn)数据显示：成交(jiāo)量上(shàng)，二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)出台(tái)当(dāng)年(nián)，深圳二手住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最低记(jì)录，相较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八成。

　　价格(gé)方面，与二手房指导价发布当月相比，如今二手房(fáng)挂牌价低(dī)于(yú)及接(jiē)近参考价(jià)的房源占比(bǐ)大幅增(zēng)加。2023年(nián)一(yī)季度，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人(rén)，才能深切的(de)感知其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码(mǎ)农三(sān)年前高杠杆买了2套华(huá)润城，月供12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒(méi)体(tǐ)推测(cè)，如(rú)果(guǒ)案例属实，买(mǎi)家的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成(chéng)本，差不多(duō)亏(kuī)损超千万。

　　深(shēn)圳一大(dà)批人这两年(nián)感(gǎn)受到了太多“心(xīn)酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房(fáng)神(shén)话(huà)不再(zài)，房产(chǎn)中(zhōng)介的日子难初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间过，投资(zī)客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房(fáng)指导(dǎo)价的城市陆陆续续低调(diào)退出，目前只有深圳(zhèn)还是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义(yì)明显

　　最近一线(xiàn)城(chéng)市(shì)也(yě)不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北(běi)京(jīng)在房山(shān)区试点多子女家庭和(hé)职住平(píng)衡(héng)家庭购房(fáng)支持政(zhèng)策。上海也(yě)考虑予以多孩家庭(tíng)在新房计分制度(dù)政(zhèng)策上(shàng)的支(zhī)持。

　　从最新(xīn)公(gōng)布的3月份70个(gè)大中(zhōng)城市商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)价格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房(fáng)价(jià)格仍然是同比去(qù)年(nián)依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增(zēng)长了，其他(tā)二线(xiàn)城(chéng)市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是(shì)同比上涨的(de)。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更(gèng)急。3月份(fèn)，两(liǎng)部门(mén)联合发(fā)文，全(quán)面推动(dòng)二(èr)手(shǒu)房“带押(yā)过户”全国实施，这是一(yī)条被广(guǎng)泛(fàn)好评的(de)新(xīn)政。对于激活二(èr)手房(fáng)交易，具(jù)有定海神针般(bān)的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是(shì)指出：建(jiàn)筑业、房地(dì)产(chǎn)企业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面理解(jiě)一下这两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果(guǒ)不行了，上面不(bù)就(jiù)塌了(le)嘛？压(yā)舱石如果压不住，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼市的政(zhèng)策，还有一(yī)大波正在路上...

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