文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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