饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jī猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好ng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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