OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(s耐克品牌和乔丹品牌是什么关系hàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的(de)张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租耐克品牌和乔丹品牌是什么关系和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给(gěi)租耐克品牌和乔丹品牌是什么关系户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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