5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jī中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗n)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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