文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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