近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yù2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用n)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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