万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思>

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？