5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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