近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机)资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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