OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历)利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(h2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历ù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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