万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元(yuá夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音n)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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