万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)粤西是指什么地方资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、粤西是指什么地方没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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