文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶p>

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交(j寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶iāo)易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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