近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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