万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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