文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗p>

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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