5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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