近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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