OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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