饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的(de发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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