5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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