万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　勿必和务必的区别，务必是什么意思呀g alt="北京房圈大消息(xī)！顶级富豪(háo)，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示勿必和务必的区别，务必是什么意思呀(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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