文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xì燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗ng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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